재개발이나 재건축 사업에서 분양신청을 하지 않았거나 조합원 자격을 인정받지 못한 사람은 어떻게 될까요? 이럴 때 적용되는 조항이 바로 도시정비법 73조예요. 흔히 ‘현금청산’ 조항으로 불리는데, 사업에 참여하지 않는 사람의 토지나 건물을 돈으로 정산해주는 절차를 규정하고 있어요.
도시정비법 73조가 다루는 내용
도시정비법 73조의 정식 제목은 ‘분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치’예요. 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 사업시행자가 분양신청을 하지 않은 자, 신청을 철회한 자, 자격을 상실한 자와 토지·건물 등에 대한 손실보상을 협의하도록 정하고 있어요.
이 조항이 적용되는 대상은 생각보다 다양해요. 애초에 분양신청 자체를 하지 않은 토지등소유자, 분양신청을 했다가 기간 내에 철회한 사람, 그리고 투기과열지구에서 조합원 지위 양도가 제한돼 자격을 인정받지 못한 사람까지 모두 포함될 수 있어요.
실무에서는 이 90일이라는 협의 기간이 매우 중요한 기준점으로 작용해요. 이 기간 안에 협의가 원만히 이뤄지면 조합과 소유자 모두 소송 없이 사업을 진행할 수 있지만, 협의가 결렬되면 다음 단계인 강제 절차로 넘어가게 돼요.
협의가 결렬되면 어떻게 되나요
90일간의 협의 기간이 끝났는데도 합의가 이뤄지지 않으면, 사업시행자는 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 해요. 이 60일 규정 역시 조항의 핵심 내용 중 하나예요.
수용재결은 주로 정비구역이 공익사업으로 인정되는 재개발 사업에서 활용되는 방식이고, 매도청구소송은 재건축 사업에서 더 자주 쓰이는 방식이에요. 두 절차 모두 최종적으로는 법원이나 토지수용위원회가 개입해 보상금을 정하는 구조라는 공통점이 있어요.
만약 사업시행자가 이 60일 기한을 넘겨 수용재결 신청이나 소송 제기를 하지 않으면, 지연에 따른 이자나 지연손해금이 발생할 수 있다는 점도 실무상 자주 언급되는 부분이에요. 그만큼 조합 입장에서도 기한 관리가 중요해요.
현금청산 감정평가는 어떻게 이뤄지나요
현금청산 금액을 정할 때 가장 중요한 것이 감정평가예요. 감정평가 시점이 언제인지에 따라 보상금 액수가 크게 달라질 수 있기 때문에, 이를 둘러싼 법적 다툼도 적지 않아요.
매도청구소송에서는 통상 시가를 기준으로 감정평가가 이뤄지는데, 여기서 ‘시가’는 재건축으로 인한 개발이익을 포함한 가격으로 산정되는 경우가 많아요. 이는 재건축 사업이 진행되면서 오른 부동산 가치를 반영하기 위한 취지예요.
반면 수용재결의 경우에는 공익사업법의 원칙에 따라 개발이익을 배제한 가격으로 평가되는 경향이 있어서, 재개발과 재건축, 수용재결과 매도청구소송 중 어떤 절차가 적용되는지에 따라 소유자가 받는 보상금이 달라질 수 있어요.
- 매도청구소송 – 재건축 사업에서 주로 적용되며 개발이익을 반영한 시가로 평가돼요.
- 수용재결 – 재개발 사업에서 활용되며 공익사업 보상 원칙에 따라 평가돼요.
- 감정평가 시점 – 소송 제기 시점이나 재결 신청 시점 등 절차에 따라 기준일이 달라질 수 있어요.
제39조와의 관계는 어떻게 되나요
도시정비법 73조는 39조와도 밀접하게 연결돼 있어요. 39조는 투기과열지구에서 조합 설립 인가 이후 조합원 지위 양도를 원칙적으로 제한하는 조항인데, 이 제한으로 조합원 지위를 인정받지 못한 사람에 대해서는 73조를 준용해서 손실보상을 하도록 정하고 있어요.
즉 투기과열지구 내에서 재건축 아파트를 매수했는데 조합원 지위 양도 제한 규정에 걸려 조합원이 되지 못하는 경우, 매수인은 자동으로 현금청산 대상자가 되고 73조의 절차를 따르게 되는 거예요. 이런 사례는 특히 재건축 초과이익환수제와 맞물려 투자자들 사이에서 실수요보다 리스크로 인식되는 경우가 많아요.
이 때문에 재건축 예정 단지의 매물을 살펴볼 때는 조합원 지위 승계가 가능한지, 투기과열지구 지정 여부와 조합 설립 인가 시점을 반드시 확인해야 나중에 현금청산 대상이 되는 상황을 피할 수 있어요.
현금청산 대상자가 알아둬야 할 실무 팁
현금청산 대상이 됐다면 가장 먼저 협의 기간인 90일을 확인하고, 이 기간 안에 조합과 적극적으로 협상에 나서는 것이 유리해요. 협의 단계에서 감정평가서를 미리 확보해 두면 이후 소송으로 넘어가더라도 협상력을 유지할 수 있어요.
- 협의 기간 확인 – 관리처분계획 인가·고시일 다음 날부터 90일이 협의 데드라인이에요.
- 감정평가 준비 – 별도로 감정평가사를 선임해 시세 자료를 확보해두면 협상에 도움이 돼요.
- 전문가 상담 – 매도청구소송과 수용재결 중 어느 절차가 유리한지 변호사와 미리 상담하는 것이 좋아요.
- 지연손해금 체크 – 조합이 60일 기한을 넘기면 지연손해금 청구가 가능한지 확인해야 해요.
현금청산 절차는 소유자 입장에서 복잡하고 부담스럽게 느껴질 수 있지만, 법에서 정한 기한과 절차를 정확히 알고 있으면 불리한 조건으로 정산되는 상황을 상당 부분 예방할 수 있어요.
정리하며
도시정비법 73조는 정비사업에 참여하지 않거나 참여하지 못하게 된 소유자를 위한 최소한의 보호 장치예요. 90일 협의 기간과 60일 소송·재결 신청 기한이라는 두 개의 시간 축을 정확히 이해하고, 감정평가 시점과 방식이 자신에게 유리하게 적용될 수 있도록 미리 준비하는 것이 현금청산 대상자에게 가장 중요한 대응 전략이에요.